C’est avec surprise, mais aussi un peu de découragement, que j’ai entendu la semaine dernière (encore) parler d’une nouvelle mesure d’assouplissement des conditions de financement hypothécaire. Sous l’emballage de vouloir faciliter l’« accès à la propriété » pour les jeunes, je vois surtout une autre couche d’édulcoration du rêve nord-américain par excellence. Comme s’il fallait à tout prix devenir propriétaire pour être un citoyen accompli, en laissant de côté toute logique rationnelle.
Derrière cet édulcorant de synthèse, qui donne l’illusion de pouvoir acheter au-delà de sa capacité réelle, se cache un arrière-goût amer : une facture de plusieurs centaines de milliers de dollars supplémentaires. À cela s’ajoute une concentration et une augmentation du risque financier dû à un manque de diversification des actifs. Et n’oublions pas que le moindre imprévu peut venir souffler sur ce château de cartes.
Les angles morts
En avril dernier, je vous ai parlé des quatre mesures principales du budget fédéral 2024 dans ce contexte (lire : Accès à tout prix). Voici quelques angles morts :
Premièrement, en élargissant le bassin d’acheteurs potentiels, on ajoute plus de demande sur le marché, sans augmenter l’offre. Cela crée plus de compétition, ce qui mène à des surenchères et à une hausse des prix.
Deuxièmement, permettre d’amortir un prêt hypothécaire sur une plus longue période allège légèrement les mensualités, mais cet allègement se traduit par des centaines de milliers de dollars d’intérêts supplémentaires sur la durée du prêt. Si on est à seulement 200 $ près de réaliser ou non un projet d’achat immobilier, il sera très difficile de gérer les imprévus : toitures, fuites d’eau, bris divers, etc.
Enfin, en empilant les mesures les unes sur les autres, chacune créant sa propre distorsion fiscale, on favorise l’investisseur immobilier par rapport à l’investisseur boursier. Pourquoi existe-t-il des plafonds au REER et au CELI, mais aucun plafond pour l’exonération du gain en capital sur la résidence principale ?
Une multiplication incessante
Au cours des cinq dernières années seulement, nous avons vu le RAP passer de 25 000 $ à 35 000 $ en 2019, puis à 60 000 $ en 2024. La création du CELIAPP en 2023 a également été introduite, de même que l’augmentation des plafonds d’assurance-prêt pour les mises de fonds inférieures à 20 %, jusqu’à maintenant 1 500 000 $. Sans oublier la bonification du crédit d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Cela n’en finit plus !
À cause de toutes ces mesures, on ne laisse pas suffisamment de temps au marché pour retrouver son point d’équilibre naturel. C’est d’autant plus dangereux que plus on offre d’outils et de moyens, plus on rationalise des prix énormes et plus on risque de s’y perdre, voire de s’y asphyxier.
Pour la plupart des gens, une maison représente le plus gros achat de leur vie, pour le meilleur et pour le pire. Il n’est pas à prendre à la légère. Est-ce qu’il ne vaudrait pas mieux s’auto-assurer en prenant quelques mois ou années supplémentaires pour accumuler une mise de fonds plus conséquente ?
Conclusion
Une décision trop hâtive, une erreur de calcul, ou un imprévu : tout peut arriver lorsqu’on est propriétaire, et cela peut coûter très cher. L’effet de levier est utile, mais il augmente aussi le risque de chutes plus lourdes. Oubliez les quelques dizaines de dollars économisés en sautant vos cafés latte aux épices d’automne : une décision immobilière mal réfléchie peut vous faire régresser de plusieurs années dans votre quête d’indépendance financière. Cela vaut vraiment la peine d’y réfléchir longuement et sous tous les angles.
Vraiment, j’ai l’impression qu’on ne fait qu’ajouter un édulcorant fiscal pour camoufler un arrière-goût amer.
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Illustration: Générée avec l’IA de Microsoft Copilot Designer, le vendredi 27 septembre 2024 à 10:52 p.m., sous la commande : « whimsical paper collage scene shallow depth of field. very warm golden lighting. dominant purple color palette with accents of white. an overhead closeup shot of latte art in the shape of a home. lots of packs of sweeteners all around »
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