À l’affiche seulement depuis l’an dernier dans une institution financière près de chez vous, le CELIAPP (Compte d’Épargne Libre d’Impôt pour l’Achat d’une Première Propriété) de changer les choses, faut-il croire.
Né d’une promesse Libérale aux élections fédérales de 2021, l’intention du CELIAPP était d’aider les Canadiens à accéder à la propriété. Dans les faits, aura-t-il réellement l’impact espéré? Est-ce que de donner plus de capitaux ne permet-il pas seulement de gonfler davantage la capacité du ménage moyen à payer (encore) plus cher pour une maison?
Ce qui a retenu mon attention cette semaine et inspiré cet article, c’est cette toute petite phrase sur le site du gouvernement du Canada :
Vous pouvez reporter un maximum de 8 000 $ de vos droits de participation à la fin de l'année pour utiliser l'année suivante (sous réserve du plafond à vie au titre du CELIAPP).
Qu’est-ce que ça veut dire?
La déduction et l’exemption chiffrés
Revenons un peu en-arrière et prenons un exemple de la mécanique normale de déduction et d’exemption du CELIAPP :
Vous gagnez un salaire de 60,000$ par année.
Vous choisissez d’épargner beaucoup et vous cotisez le maximum de 8,000$ de droits de participation annuelle au CELIAPP.
Votre revenu net ajusté est maintenant de 52,000$. Vous pourriez recevoir un retour d’impôt d’environ 2,800$, pour votre déduction (si l’impôt vous avait été prélevé en trop). C’est d’ailleurs sur ce nouveau revenu net de 52,000$ que les gouvernements calculeront vos programmes socio-fiscaux, comme les allocations canadiennes pour enfant (non-imposables). Aux yeux des gouvernements, vous êtes fiscalement moins nantis et recevrez par conséquent plus d’aide financière.
Supposons que vous répétez l’exercice pour les 4 années suivantes, vous atteindriez le plafond maximal de 40,000$ de déduction pour CELIAPP, à raison de 8,000$ par année sur les 5 ans.
Disons que vous attendez ensuite 10 ans, ce qui serait le délai maximum de 15 ans entre la date d’ouverture de votre CELIAPP et de sa conversion pour l’achat d’une première propriété (ou de transfert au REER, le cas échéant).
En supposant que votre CELIAPP était investi dans un fond équilibré vous offrant un humble 5% de rendement annuel, vous pourriez avoir une somme totale avoisinant les 75,000$, non-imposable. Un total de 40,000$ de contributions auxquelles se seraient ajoutés 35,000$ de rendement.
En seulement quelques années, c’est un montant (net) qui devient supérieur à une année complète de salaire (brut), dans notre exemple! Une somme qui pourrait correspondre au plein 20% de mise de fond d’une maison de 375,000$, ou encore de 750,000$ pour un couple de (2) CELIAPP bien garnis.
Ne prenons même pas compte de l’inflation, ni d’un bord, ni de l’autre du calcul. On pourrait dire que le salaire annuel a généralement tendance à croitre, que le rendement pourrait être supérieur ou inférieur selon le niveau de risque, que le prix de l’immobilier pourrait encore changer sur une période de 15 ans, etc. Ce calcul demeure conservateur et reste à titre démonstratif pour présenter comment une somme colossale peut être ainsi complètement défiscalisée… pour un groupe sélect d’électeurs admissibles.
Des termes et conditions en évolution
Le CELIAPP fut vendu comme étant l’enfant parfait entre un CELI et un REER. La fusion du meilleur des deux mondes. En revanche, plus on a appris à le connaitre, depuis l’annonce initiale à aujourd’hui, plus on lui découvre ou on lui ajoute des particularités et des conditions qui lui sont bien propres.
Au départ, le programme était même réservé qu’aux moins de 40 ans! C’est une condition qu’on peut lire dans la plateforme électorale de 2021, mais qui fut rapidement retirée, possiblement pour éviter des représailles autour d’une forme d’âgisme que cela aurait créé pour les 40 ans et plus n’ayant pas encore eu accès à la propriété, dans leur vie
Au niveau de ses particularités actuelles, pour le CELIAPP, comme pour le CELI, il faut avoir un minimum de 18 ans, mais comme pour le REER, un maximum de 71 ans.
Comme pour le programme RAP (Le Régime d’Accession à la Propriété, affilié au REER), il faut ne pas avoir été propriétaire dans l’année civile en cours, ni dans les 4 années précédentes. Ni même son conjoint. Oui, une personne pourrait perdre son droit au CELIAPP si elle devenait conjoint avec une personne propriétaire.
Ce n’est pas tout, car le CELIAPP présente aussi des contraintes qui lui sont uniques et qui ne sont pas partagées par ses homologues enregistrés.
Le CELIAPP active une fenêtre de temps limitée à 15 ans, à partir de l’ouverture du compte, pour cotiser et déduire des montants.
Le CELIAPP a un plafond de cotisation à vie de 40,000$, alors que le CELI et le REER n’ont pas de plafond cumulé à vie, même s’ils ont tout de même des maximums annuels. Pour le RÉER, la cotisation est limitée au moindre de 18 % du revenu gagné pour l’année d’imposition précédente ou au plafond annuel de 31,560$ (indexé annuellement), en 2024. Pour le CELI, la cotisation est limitée à 7,000$ (indexé annuellement, mais arrondi au 500$ près), en 2024.
Le CELIAPP a un maximum de report des droits de participation. Quelque chose qui n’existe pas dans le REER, ni dans le CELI, et qui a peut-être plus d’impact qu’on ne pourrait le penser à première vue.
Le maximum de report des droits de participation au CELIAPP
C’est un peu par hasard que je suis tombé sur cette règle, cette semaine, mais ça mérite d’être discutée plus amplement, car elle n’est pas très bien expliquée sur le site du gouvernement du Canada. Je leur ai d’ailleurs téléphoné pour valider l’information et suggérer d’ajouter quelques exemples particuliers.
Dans le cas d’un CELI régulier, dès l’âge de 18 ans, vous accumulez des droits de cotisations que vous pourrez exercer au moment souhaité. Ainsi, vous pourriez être né en 2004, avoir aujourd’hui 20 ans, ouvrir un CELI pour la première fois, et avoir le droit d’y cotiser 19,500$, soit la somme rétroactive de toutes les années auxquelles vous étiez admissible (6,000$ pour 2022, 6,500$ pour 2023 et 7,000$ pour 2024).
Le CELIAPP a choisi de faire les choses différemment. Vos droits ne s’activeront pas automatiquement dès vos 18 ans. Vous devrez faire l’ouverture d’un compte. Vous ne pourrez pas non plus accumuler les droits inutilisés pour plus tard les exercer d’un coup. Le report pour droits inutilisés est plafonné à 8000$ et sur l’année suivante seulement.
Ça veut dire qu’il ne sera pas possible de collectionner 5 années de droits de participation, d’arriver 5 ans plus tard et choisir de cotiser un montant unique de 40,000$ (chose que vous pourriez faire avec un CELI, tout comme avec un REER).
Ce pourrait avoir été le cas d’une étudiante qui s’ouvre un CELIAPP pendant ses études et libère des liquidités une fois arrivée sur le marché du travail. Mais non! Cette étudiante aurait beau avoir 40,000$ de liquidités 5 ans après l’ouverture de son CELIAPP, elle ne pourra cotiser que l’équivalent des droits de participation de l’année en cours (8,000$) et d’un maximum additionnel de 8,000$ inutilisés l’année précédente, pour un total de 16,000$. De plus, l’année suivante, elle ne pourra exercer que 8,000$ de l’année en cours, car elle aura tout utilisé l’année précédente. Finalement, il lui faudra 4 ans pour « épuiser » ses liquidités de 40,000$ et respecter cette règle.
Dans le cas d’un CELI traditionnel, le montant de 40,000$ complet aurait pu être investi au jour 1, si les droits de participation cumulés y correspondaient. Par exemple, quelqu’un né en 2000 (24 ans), ouvrant aujourd’hui son premier CELI peut y cotiser 43,000$. Il faut être né en 1991 (33 ans), ou avant, pour avoir présentement le droit le plus élevé possible, soit un cumulatif de 95,000$. Il n’y a pour l’instant aucune indication comme quoi il y aura un jour un plafond au CELI. Chose qui sera importante à considérer, car nous risquons d’avoir un futur avec beaucoup de millionnaires fiscalement pauvres, mais réellement riches en CELI, si on ne le fait pas.
Qu’advient-il alors dans le cas de cotisations partielles au CELIAPP? Elles sont assujetties à la même limite de report, moins les droits exercés.
Supposons qu’à la première année, vous y investissiez 2,000$, ce sont 6,000$ de droits (8,000$, moins 2,000$) qui seront reportables à l’année suivante.
Lors de cette année suivante, il vous sera possible d’investir jusqu’à 14,000$ (8,000$, plus 6,000$). Par contre, si lors de cette deuxième année vous ne parveniez qu’à investir 4,000$, bien que vos droits non-exercés seraient théoriquement de 10,000$ (14,000$, moins 4,000$), la limite de 8,000$ viendrait s’imposer.
L’année suivante (3e année) Même si vous aviez soudainement à votre disposition 18,000$ (la limite de 3 années à 8000$, soit 24,000$, moins 2,000$ la première année, moins 4,000$ la deuxième année), vous seriez limité au maximum de 8,000$ reportable de l’année précédente, plus 8,000$ de l’année courante, donc 16,000$. D’un certain point de vue, c’est comme si vous perdiez temporairement le droits à 2,000$ de participation, parce que vous n’avez pas été assez vite pour l’utiliser. Ces montants pourront toutefois être récupérés dans les années suivantes, mais comme dans ce cas, il faudra plus que le 5 ans minimum, pour maximiser son plein 40,000$.
Également à noter, à la minute où vous commencerez à décaisser un montant d’un CELIAPP, il n’y aura plus jamais de droit de nouvelle participation, pour vous.
Par exemple, vous cumulez 16,000$ en deux ans dans votre CELIAPP. À la fin de la deuxième année vous achetez une première propriété et vous décaissez le 16,000$ pour l’achat de celle-ci, vous serez freiné au 16,000$ et vous n’aurez pas touché au maximum de 40,000$.
Ce n’est qu’un début
Le CELIAPP est tout jeune et n’est officiellement débarqué dans nos vies qu’au 1er avril 2023. Il n’arrivera qu’à sa première bougie d’anniversaire, dans quelques semaines. Il n’a probablement pas fini de changer, tout comme il change déjà et changera encore plus les planifications financières des jeunes adultes, mais également celles des plus vieux souhaitant aider leurs plus jeunes à acheter une première propriété.
On est en droit de se demander si le CELIAPP répondra réellement à sa prémisse d’aider la classe moyenne à atteindre le rêve américain par excellence de devenir propriétaire. Maximiser ses droits de participation, c’est tout de même un acte qui doit être délibéré, rempli de décisions au quotidien, car 8,000$ occuperont un poids important du budget d’un travailleur moyen, alors qu’il représentera une erreur de virgule dans le bilan d’une personne bien nantie. Effectivement, vous aurez droit au CELIAPP, que vous gagniez 35,000$ par année, ou 3,500,000$ par année (on salue quelques joueurs de hockey professionnel au passage).
Même dans le cas où une personne choisirait finalement de rester à loyer et de ne pas exercer son CELIAPP pour l’achat d’une propriété, il en deviendra tout de même l’équivalent d’avoir obtenu des droits additionnels pour son REER. Pendant ce temps, le voisin propriétaire à peine une année plus tôt, n’en bénéficiera jamais.
Finalement, cette nouvelle bébitte fiscale était-elle réellement le remède à la crise immobilière? Je suis plutôt d’avis que de donner plus de liquidités, sans changer l’offre contre la demande, ça permet seulement de continuer à mettre de l’huile sur le feu, en plus d’augmenter une certaine concentration de risque en détenant un actif de plus en plus pesant sur le bilan financier d’une famille moyenne.
Illustration: Généré par l’IA, avec Microsoft Copilot Designer avec la commande «whimsical paper diorama collage, an old Edinburgh (Scotland) neighbourhood, with a density of population walking and biking, with some public transit and a lot local commerce with residential apartments above. It is a thriving community quality life with proximity to people and services. In a purple and white color palette, with warm lighting»
Sources :